Marcelo Zuliani y Vanessa Hesse, director comercial y directora Strategic Project Services de Colliers Argentina, presentan el estado del mercado inmobiliario postpandemia y las oportunidades y desafíos de los nuevos modelos de trabajo en oficinas. Fue durante un webinar de la Comisión Administración y Finanzas, el 30 de noviembre de 2023.
Marcelo Zuliani
(04:51) «En los segmentos que trabajamos normalmente tenemos en cuenta stock, cantidad de metros cuadrados, cantidad de metros en construcción, oferta, demanda y precio. Esos serían los parámetros para uno cómo es la temperatura de los mercados en este momento. Me gustaría mostrarles qué pasa en Latam con el mercado de oficinas, para ir metiéndonos en el mercado de Argentina. Este cuadro nos dice que la Argentina hace diez años que no crece, es un país muy achicado y en relación habitante-m2 de oficina, las ciudades sufren ese impacto».
(07:32) «Cuando vamos a m2 en construcción, nos da otro síntoma de cómo está el mercado: en Buenos Aires hay más o menos un 10 % de construcción del stock de oficinas que hay en este momento. Hay muchos proyectos que se están pensando en residencial y que posiblemente después de las elecciones empecemos a pensar si no van otra vez a oficinas o cómo se maneja el mercado. Bogotá tiene un 38% por más de proyectos en construcción. La tasa de vacancia es otro de los puntos que nosotros utilizamos para medir. Un mercado que nosotros llamamos sano es cuando tiene entre 6 y 7 % de vacancia. Nosotros estamos en un pelotón del 17 % de vacancia: estamos en el medio, pero en un promedio alto para el mercado de Latam».
(11:15) «En el mercado local, las primeras líneas hay un 17 % de vacancia y un valor por metro cuadrado de US$ 22,6 promedios, esto es un stock de 153 edificios. Las pocas búsquedas que hay hoy son por el corredor celeste y por Libertador. Todavía son búsquedas muy escasas, pocos metros cuadrados, está en 300-400 y hay mucha búsqueda de empresas chicas o que se están reacomodando».
(13:24) «En cuanto a valores de alquiler, si quiero alquilar una oficina A+ seguramente estaré alrededor de US$ 30-35 el metro cuadrado. La más cara, el norte de CABA, está en US$ 27 y el promedio está alrededor de los US$ 22. Los últimos 10 años tienen una vacancia del 6-7 % hasta la pandemia; después esa vacancia se dispara hacia arriba y ahora está tratando de acomodarse y de ir para abajo, pero durante muchos años el mercado era bastante sano pese a que la situación económica de la Argentina iba empeorando. Los desarrolladores no se han jugado tanto por el mercado de oficinas; en cuanto a los precios, solamente la pandemia genera una caída, pero es bastante leve».
(15:45) «Los valores locativos de 2010 a 2023 se mantienen estables. La curva gris arriba son los precios del mercado de retail, que es mucho más sensible a las crisis económica. En cuanto a qué empresas alquilan pre y pospandemia, servicios avanzó un poco más, con tecnología y telecomunicaciones, y se retrajeron industria y actividades profesionales. En la Argentina el 75 % de la venta se realiza en la calle, mientras en Brasil o en Chile la mayoría de las transacciones se realizan en centros comerciales. Durante la pandemia, por ejemplo, en Ciudad de México, bajaron los valores de alquiler, pero luego se mantuvieron bastante estables. La Argentina supo tener el corredor más caro de Latinoamérica, que era Florida. En la década del 90 y durante muchos años se mantuvo en alrededor de US$ 100 el m2. En Polanco (CDMX) está ahora en unos 80 US$, mientras está en US$ 18 en Florida, para que tengan una idea la caída brutal del mercado de retail».
El mercado de centros comerciales en Latinoamérica creció entre el 12 % y el 13 %, pero el stock de centros comerciales en Argentina aumentó solamente un 4 %.
(22:50) «Cada mercado tiene su característica, nosotros estamos recuperando el mercado desde un punto mucho más bajo, y después obviamente Colombia y Brasil están en un proceso de expansión. Esto es lo que nos permite saber la temperatura de cada uno de los mercados de Latinoamérica; cuando tengo muchos semáforos rojos es un mercado que está con ciertos problemas. Nosotros nos estamos recuperando. El gobierno de la ciudad mide hace varios años 53 corredores en Capital Federal, son 15.380 locales, lo que da una idea de la magnitud de los corredores comerciales a cielo abierto. La vacancia es de 8,3. Nosotros medimos dos veces al año 14 corredores, la tasa de vacancia hoy la está liderando Alicia Moreau de Justo con 6,82; Florida por su parte bajó a 3,9 a costa de precio. El corredor más caro hoy es Caballito; Cabildo se ha recuperado muchísimo, con US$ 50 por m2, y Florida está en 15. Cuando tenemos alto nivel de vacancia, la rotación es muy alta».
(27:10) «El mercado de retail está pasando a ser un mercado de cercanía. Esto con la pandemia se aceleró. Gastronomía creció mucho: por ejemplo, en Florida, viene el turismo y ponen muchos restaurantes. Es muy difícil en un corredor caro poder resistir un negocio de gastronomía, generalmente indumentaria es el que lidera el mercado».
(28:34) «Hay muchas mudanzas y hay muchas oficinas también que se entregan listas para entrar. En un mercado que está buscando mudarse, pero sin elevar su costo, se van a ocupar primero las que están amuebladas o sin adicionales. El mercado de retail se maneja en pesos, los ajustes se están haciendo desde semestre hasta mensual (trimestral o bimestral) ajustado por el índice de precios al consumidor. En el corto plazo, hay una posibilidad de que la Argentina se vuelva a encauzar en el mercado mundial: si eso se produce, estamos ante la posibilidad de un crecimiento del mercado, en la medida que primero crezca la economía, vengan empresas y haya inversión. Tenemos un mercado muy similar al que había previa a la década del 90. Para quien lo entienda así, el mercado actual es una oportunidad».
Vanesa Hesse
(32:17) «Lo que está sucediendo y va a quedarse es la flexibilidad laboral. Esto hace que las oficinas tengan que adecuarse, no solamente en m2 sino sobre todo en tipologías. Hoy en día estamos en un 82 % de gente que trabaja de esta forma. Una de cada dos personas cambiaría de trabajo si le sacan esta flexibilidad laboral, por lo cual es un tema que va a continuar en el futuro. A pesar de que cambió el modelo de trabajo, las oficinas continúan trabajando con la misma dinámica y esto presenta problemas para la gente. Es muy importante facilitar el trabajo individual y de concentración; esto se hacen muy bien en el home office. Balancear y equipar los espacios para la colaboración y la comunicación es clave; los espacios tienen que acompañar el proceso. Es muy importante que las oficinas sean menos densas, que no haya mucha concentración de gente en los espacios, y dar espacios de bienestar. Necesitamos que las oficinas traigan las comodidades de las casas».
(35:52) «Deben poder adaptarse, para eso hay muchos muebles que se adaptan a diferentes funcionalidades. Es necesario preparar los espacios para generar reuniones y es muy importante que sean presenciales para que los equipos que los líderes puedan transmitir sus ideas, crear fidelización y que haya un ida y vuelta que no permite la pantalla».
(37:44) «Tenemos en nuestra área una unidad que se llama Change Management y colaboramos con las empresas para darles soporte en estos cambios. El 21 % de las personas encuestadas no están satisfechas con la estrategia de regreso su oficina. Las empresas no están aggiornándose y acompañando estos procesos como deberían y están empezando a frustrarse las personas. El 21 % piensa que hay más tendencia a favorecer a la gente que va más a las oficinas; esto crea frustración en la gente que quizá no está ese día. El 70 % de las personas con baja conexión social tienden más a sentirse agotados. Hay gente que es más tímida y le cuesta mucho más traspasar estas barreras y sentirse cómodos con estas nuevas dinámicas».
(41:17) “El espacio es un medio poderoso para transmitir marca, fortalecer la identidad corporativa y crear una conexión emocional con los clientes”. Ustedes necesitan saber que hoy la empresa está buscando eso: fortalecer su marca con sus colaboradores, con sus clientes y proveedores, y poder recibirlos en un edificio acorde a lo que quieren transmitir».
(42:33) «Primero se hace una encuesta para ver qué necesitan, pero luego se empiezan a poner recursos y se empieza a realizar programas de apoyo, capacitaciones y charlas, varias cosas que hacen que el ambiente laboral mejore».
